Además de un acceso limitado a la vivienda, la población cochabambina se enfrenta a estafas inmobiliarias cuando buscan adquirir una casa propia o un terreno. Muchas de las historias de estafas se relacionan con ofertas que se promocionan en línea con precios que parecen irresistibles. No solo se trata de personas que desconocen los pagos realizados por las víctimas, sino también la venta de lotes o viviendas en lugares no urbanizables o en zonas de riesgo, así como la falsificación de papeles.
En Bolivia el acceso a una vivienda propia es un privilegio. Especialmente para personas migrantes que se trasladan de las zonas rurales hacia los grandes espacios urbanos porque sus modos de subsistencia han sido modificados y no encuentran otra alternativa. Al no conocer los barrios o las zonas, los estafadores aprovechan su vulnerabilidad. Les ofrecen terrenos a precios bajos, anticréticos o viviendas en venta que son irregulares, que no existen o que están en zonas consideradas como “no habitables”.
“El influjo masivo de migrantes rurales está generando desafíos significativos. (…) Esto ha llevado a un aumento del sector informal y a la proliferación de asentamientos marginales en las periferias urbanas, donde los servicios básicos y la infraestructura son insuficientes”, explica el geógrafo Gastón Gaete.
La alta demanda de vivienda se presenta como una “oportunidad” en la que se aprovecha la necesidad de las personas y se ofrecen espacios inadecuados. La vivienda digna, o vivienda cualitativa, está en déficit. Al respecto, el arquitecto Sergio Rodríguez alerta: “Algo que preocupa es que ha cambiado la calidad de la vivienda. Se improvisan habitaciones o cuartos para ‘estudiantes’ o ‘solteros’. No es una vivienda cómoda, y es peor cuando se trata de migraciones de provincias hacia la ciudad”.
Un informe de Opinión en 2014 daba cuenta de que el loteamiento era la segunda forma de enriquecimiento después del narcotráfico. Fernando Salazar del Instituto de Estudios Sociales y Económicos (IESE), en la misma publicación, explicó:
“Estos ‘grupos de criminales organizados’ se valen de las esperanzas de la gente humilde y -obviamente- sin casa propia, para, por un lado, lucrar con lotes inexistentes, y por otro avasallar tierras”
Zonas de riesgo o no urbanizables
En 2022, Los Tiempos accedió a documentación en la cual se identificaron a más de 100 loteadores en Cochabamba. Entre los 14 sectores que la publicación identifica como lugares de operación está Takoloma, una zona que mes a mes se hunde 50 metros. Esta es una zona que no se puede habitar y en la que hay 200 viviendas afectadas.
Uno de los testimonios de la zona de Alto Cochabamba apunta a los loteadores como responsables de la construcción de más viviendas en esta zona:
“Samuel Katari lamenta que los ‘loteadores’ los hayan engañado al no advertir el grave problema de los deslizamientos de la serranía, puesto que varios vecinos hicieron la compra de su terreno posterior al 2008” (Opinión).
En el más reciente informe especial de Unitel sobre el tema, Dennis Rosales, de la Unidad de Gestión de Riesgo, declaró que el 90% de los habitantes de Takoloma no tiene papeles de las construcciones ni planos aprobados. La directora de CEPLAG de la UMMS, Carmen Ledo apuntó que esta situación se debe a la acción ilegal de avasalladores, pero también a la falta de planificación territorial: “estamos en manos de avasalladores, de mercaderes de tierras y hemos permitido, sensiblemente, que las huellas urbanas crezcan de una manera incontrolable”.
Además de las zonas en riesgo, las estafas inmobiliarias se realizan ofreciendo terrenos en zonas protegidas no urbanizables. Este es el caso del cerro de San Pedro, en el que se vendían terrenos en una zona protegida por redes sociales. La concejala Marcela Vidaurre advirtió sobre la estafa: “es imposible que un metro de esa serranía pueda constituirse en vivienda familiar y, por lo tanto, no caigan en compras que no van a tener buen final”.
«Hay personas que suelen aprovecharse. Aquí hay un área verde que pertenece a la OTB Nuevo Amanecer. Fuimos a plantar para que no ocupen, pero está siendo loteada por personas inescrupulosas», explicó Eliseo Zambrana, vecino del distrito 8.
Préstamos, inversiones y papeles falsificados a cambio de vivienda
El incremento de estafas en la venta de terrenos o viviendas llevó a plantear un proyecto de Ley de Servicios Inmobiliarios destinado a regular a las empresas o profesionales del área, además de dar seguridad a las y los consumidores. Sin embargo, desde su anuncio en 2021 no ha sido aprobada la norma.
Ante este vacío legal, estafadores usan de fachada el ser empresas inmobiliarias y utilizan las redes sociales para publicitar viviendas o terrenos con irregularidades, inexistentes o en modalidades en que las personas invierten dinero que no se les devuelve.
La modalidad de “invercrético” (híbrido entre inversión y anticrético) capta a personas que entregan el monto que pensaban destinar al anticrético y a cambio les ofrecen un interés destinado al alquiler de una vivienda que la inmobiliaria pagará directamente. Después del pago de algunos meses, la inmobiliaria ya no se hace cargo, las personas son desalojadas y no se les devuelve la inversión.
Otras ofrecen créditos para comprar la vivienda, a pesar de que no son instituciones del área financiera ni están reguladas por la ASFI. Uno de esos casos es el de la Empresa Jireh, destapado en 2018. También está el caso de la venta de terrenos que tienen otros dueños, o la falsificación de papeles de propiedad para dar anticréticos. Por último, hay empresas constructoras que ofrecen preventa de viviendas, reciben adelantos o reservas y no responden ante los clientes al no cumplir con la construcción.
¿Qué hacer para evitar las estafas inmobiliarias?
- Es importante desconfiar de ofertas que parezcan demasiado buenas o que prometan un rédito económico que no sea usual.
- Si se ha visto el anuncio en redes sociales, es importante verificar la existencia en físico de la inmobiliaria. Esto no es una seguridad absoluta, pero ayuda.
- Verificar los mapas de zona de riesgo y de zonas urbanizables, o consultar en la Unidad de Gestión de Riesgos.
- Visitar el lote o vivienda y consultar con vecinos si está en venta o quién es la persona que tiene la propiedad.
El especialista en Internet Marcelo Durán recomienda que si una oferta se ve muy atractiva, es importante dudar. “Siempre digo: Internet te ofrece cosas, pero nada es gratis. Hay que hacer el trabajo de dudar, averiguar e investigar”.
Por otro lado, en el temas relacionados a la documentación y la legalidad, el abogado penalista David Flores expuso los siguientes consejos a Opinión:
- Exigir la documentación básica del inmueble, confolio real actualizado y matrícula.
- Revisar la documentación con un abogado.
- Revisar el registro en Derechos Reales para verificar las preventas o gravámenes.
- Certificar ante el Ministerio de Justicia que los contratos de preventa no tengan cláusulas abusivas.
